¿El requerimiento del artículo 21 LPH vale como MASC?

El requerimiento de pago que toda comunidad de propietarios envía antes del monitorio es un trámite de la Ley de Propiedad Horizontal, no un intento de negociación. Desde abril de 2025 son dos cosas distintas, y el juzgado pide la segunda.

En resumen

El artículo 21 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, exige requerir de pago al propietario moroso antes de acudir al monitorio. Ese requerimiento sigue siendo necesario. Lo que ha cambiado es que ya no basta.

• El monitorio está sujeto al requisito de MASC: es un proceso especial del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

• El requerimiento del artículo 21 es una comunicación unilateral: comunica una deuda, no abre una negociación.

• La doctrina mayoritaria considera que admitirlo como MASC vaciaría de contenido la reforma.

• Lo que la ley pide acreditar es que la otra parte recibió la invitación, en qué fecha, y que pudo acceder a su contenido íntegro.

• Omitir por completo el intento se ha considerado insubsanable en vía de recurso.

Qué es el requerimiento del artículo 21, y qué no es

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la reclamación de las cuotas y derramas impagadas. Antes de presentar la demanda, la comunidad debe acordar la liquidación de la deuda en junta, notificarla al propietario y requerirle el pago. Es un requisito propio de la propiedad horizontal, con una función muy concreta: fijar cuánto se debe y dejar constancia de que el deudor lo sabe.

Nada de eso ha dejado de ser obligatorio. El problema es otro. Ese requerimiento informa de una deuda y exige su pago; no propone discutir el importe, ni ofrece un calendario, ni espera una contrapropuesta. Es un acto unilateral, y ahí está la dificultad.

Por qué no se considera un medio adecuado de solución de controversias

La Ley Orgánica 1/2025 exige, antes de demandar, haber intentado una actividad negociadora. El artículo 5.2 fija su alcance:

Se exigirá actividad negociadora previa a la vía jurisdiccional como requisito de procedibilidad en todos los procesos declarativos del libro II y en los procesos especiales del libro IV de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con excepción de los que tengan por objeto las siguientes materias: […] h) el juicio cambiario.

El detalle que decide la cuestión es textual. El monitorio está en el libro IV, título III, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El juicio cambiario está en el título IV del mismo libro, a continuación. El legislador excluyó el segundo y mantuvo el primero. Y la única exclusión que el artículo 5.3 contempla en esta materia alcanza al monitorio europeo, no al nacional ni al de la propiedad horizontal.

Sentado que el monitorio de la comunidad exige un MASC, queda saber si el requerimiento del artículo 21 lo satisface. La doctrina mayoritaria responde que no, y el razonamiento es coherente: una comunicación que no admite respuesta negociada no es una negociación. Si bastara con el requerimiento que las comunidades ya venían enviando desde siempre, la reforma no habría cambiado nada para ellas, que es justamente lo contrario de lo que pretende.

La consecuencia práctica es incómoda y conviene decirla claramente. El gesto que la mayoría de administradores repite desde hace años sigue siendo necesario, pero ha dejado de ser suficiente. Hacen falta los dos: el requerimiento del artículo 21, y un intento de negociación acreditable.

Lo que están diciendo los tribunales

Las primeras resoluciones de Audiencias Provinciales han ido perfilando la cuestión. Conviene leerlas por lo que resuelven sobre la subsanación, que es donde se juega el expediente.

La lectura conjunta es bastante clara. Un expediente incompleto suele poder completarse; un intento que no se hizo, o que se dirigió a quien no era, no. La diferencia entre ambas situaciones es la que separa un procedimiento con un trámite pendiente de uno que hay que empezar de cero.

Qué exige la ley como prueba del intento

Aquí está el punto que decide si un expediente aguanta. El artículo 10.2 describe el documento que hay que poder aportar:

En su defecto, podrá acreditarse el intento de negociación mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro.

Tres elementos, y los tres a la vez: recepción, fecha, y acceso al contenido íntegro. No se exige que el propietario conteste, ni que acepte, ni que llegue a haber acuerdo. Se exige poder demostrar que recibió la invitación y pudo leerla entera.

Merece la pena detenerse en lo que esto descarta, porque es donde se pierden los expedientes:

Los tres elementos del artículo 10.2 solo se cumplen a la vez en la última fila.

Lo que sí responde a los tres elementos es una invitación a negociar enviada con entrega electrónica certificada: deja constancia de a quién se envió, en qué fecha se recibió y a qué contenido exacto pudo acceder el destinatario. Es la forma que Capibara utiliza para abrir cada negociación, precisamente porque es la que responde al artículo 10.2 palabra por palabra.

Los dos plazos que conviene anotar

Una comunidad que abre varios expedientes a la vez pone en marcha dos relojes distintos, y ninguno avisa.

Artículo 10.4.a. Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito.

Cumplido ese plazo sin respuesta, la negociación se tiene por terminada sin acuerdo y la vía judicial queda abierta. Pero no queda abierta para siempre:

Artículo 7.3. […] las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año a contar […] desde la fecha de recepción de la solicitud de negociación […] para que pueda entenderse cumplido el requisito de procedibilidad.

Treinta días naturales para que el intento se cierre; un año antes de que caduque. Un administrador que abre cuarenta expedientes en enero tiene cuarenta vencimientos el enero siguiente, y el requisito que ya cumplió deja de valer si la demanda no se presenta a tiempo.

Qué hacer antes del monitorio de la comunidad

1. Mantenga el requerimiento del artículo 21. La liquidación aprobada en junta, su notificación y el requerimiento de pago siguen siendo obligatorios. Nada de lo anterior los sustituye.

2. Envíe además una invitación a negociar. Debe identificar a quién se dirige, sobre qué versa la deuda y qué se propone. El objeto debe coincidir con el de la futura demanda: si después reclama derramas que no figuraban, esa parte queda sin cubrir.

3. Use un canal que acredite los tres elementos. Recepción, fecha y acceso al contenido íntegro. Es lo que el juzgado va a mirar, y es el único punto donde no hay margen de interpretación.

4. Cuente treinta días naturales desde la recepción. Si no hay respuesta escrita ni primera reunión, el intento se tiene por terminado sin acuerdo.

5. Conserve el expediente completo. La invitación enviada, la prueba de su recepción con fecha, las respuestas recibidas o la constancia de que no hubo ninguna.

6. Presente la demanda dentro del año. Contado desde la recepción de la solicitud de negociación. Pasado ese plazo, el intento acreditado deja de servir.

Abra el intento que el juzgado va a pedirle

La invitación certificada, la negociación y el documento acreditativo del intento, en un solo expediente por propietario.

Abrir una reclamación Cómo funciona con varios expedientes

Una ventaja que suele pasar desapercibida

El artículo 6.2 de la Ley Orgánica 1/2025 solo impone la asistencia de abogado cuando el medio elegido es la oferta vinculante, y únicamente por encima de 2.000 euros. Para una negociación, la ley no la exige a ningún importe.

Para una comunidad esto importa más de lo que parece. Una reclamación de cuotas y derramas supera con frecuencia esa cifra, de modo que elegir la oferta vinculante obligaría a contar con abogado en cada expediente. Una invitación a negociar certificada cumple el requisito sin ese coste, y deja la intervención del profesional para los casos que de verdad la necesitan.

Cuándo conviene consultar a un abogado

El intento de acuerdo es un trámite; el conflicto de fondo no siempre lo es. Conviene pasar el asunto a un abogado cuando:

• el propietario impugna el acuerdo de la junta o discute la liquidación aprobada;

• la deuda arrastra ejercicios antiguos y hay plazos de prescripción en juego;

• el inmueble ha cambiado de titular y hay que determinar quién responde de las cuotas anteriores;

• el propietario no reside en España y la notificación se complica;

• se firmó un acuerdo de pago y no se está cumpliendo.

En esos casos el siguiente paso es la reclamación judicial de impagados, con el expediente del intento ya preparado.

Preguntas frecuentes

¿Hay que hacer el requerimiento del artículo 21 y además un MASC?

Sí. Son dos exigencias distintas, de dos normas distintas, y con finalidades distintas. El requerimiento fija la deuda y la pone en conocimiento del propietario; el MASC acredita que se intentó resolverla sin juzgado.

¿El monitorio está realmente sujeto al requisito?

Sí. Es un proceso especial del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el artículo 5.2 incluye expresamente, y no figura en la lista cerrada de excepciones. La única exclusión relativa al monitorio alcanza al monitorio europeo.

¿Y si el propietario no contesta a la invitación?

El requisito se cumple con el intento, no con el acuerdo. Transcurridos treinta días naturales desde la recepción sin respuesta escrita ni primera reunión, la negociación se tiene por terminada sin acuerdo y puede presentarse la demanda.

¿Qué ocurre si presento el monitorio sin haber intentado nada?

La omisión total del intento se ha considerado insubsanable, como resolvió la Audiencia Provincial de Asturias en su auto 247/2025, de 1 de octubre de 2025. En la práctica obliga a intentar el acuerdo y volver a empezar.

¿Sirve el correo electrónico con el que ya avisamos al propietario?

Por sí solo, difícilmente. Prueba que se envió algo, no que el destinatario lo recibiera en una fecha determinada ni que pudiera acceder a su contenido íntegro, que son los tres elementos que menciona el artículo 10.2.

¿Necesita la comunidad un abogado para intentar la negociación?

No. El artículo 6.2 solo exige asistencia letrada para la oferta vinculante por encima de 2.000 euros. Una invitación a negociar no la requiere a ningún importe.

¿Cuánto tiempo tenemos para demandar después del intento?

Un año desde la fecha de recepción de la solicitud de negociación, según el artículo 7.3. Pasado ese plazo el requisito deja de entenderse cumplido y hay que intentarlo de nuevo.

Esta guía tiene finalidad informativa y refleja la normativa vigente y las resoluciones conocidas en la fecha de su publicación. La calificación del requerimiento del artículo 21 como medio adecuado de solución de controversias es objeto de debate doctrinal y no cuenta todavía con jurisprudencia del Tribunal Supremo. No constituye asesoramiento jurídico sobre un caso concreto. Capibara Legal facilita la gestión del proceso de acuerdo entre las partes; no actúa como institución de mediación ni de arbitraje.